文旅类的田园综合体的真风口、真行情是什么?当然是商场，是全民旅行年代井喷式的消费晋级，是全国各当地兴未已的全域旅行热潮，田园综合体是有泡沫的，而全域旅行是没有泡沫的。

  国家规定的旅行资源分为五级，尖端的国家名胜区一般不允许开发。有些分级比较低的当地，拿地成本低，又有怡人的生态环境，更合适做文旅地产的项目。除此之外，大城市的郊区接近一线人口密集区，客群得以保证，也合适做文旅地产。

  以城市参观文娱为主的项目，经过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起，发明一个独具招引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住所地产的开发，这种形式一般坐落城市中心或中心城拓展区的地块，比方华裔城欢乐谷。

  以生态别墅或古村落为载体，着重与自然环境的调和，与本乡文明的交融，在一种共同的文明意境里享用时髦休假的体会，这种合适近距离休闲休假，强化了过夜以及寓居功用。

  在城郊的风景优美之地，建立简略的参观、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等，构成高级人居旅行社区。旅行功用偏弱，主打寓居。比方观澜高尔夫项目，其关于休闲地产的带动效果极端显着，除了球场自身具有极好的景象资源外，更为首要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲沟通的渠道，可以引发高端休闲人群的集合，凸显质量性。

  主题文明小镇，首要是古镇、古街区，或许新打造的小镇。其中心是发明出契合商场需求、凸显共同主题风情的文明小镇，以小镇为载体，构建文明休闲渠道，提高招引力，从而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种形式，渐渐的变成了许多古镇进行休闲化晋级与城镇化开展的干流途径。

  文旅职业初期开展有必要合理操控出资规模，使用继续立异晋级和翻滚出资来招引重复消费和长效开展。初始出资过大，会形成出资回报率低。

  投入高、周期长、收益预期难是文旅项目的难点，所以首先要开发中心区，优先建立商场形象，各个分区独立开展，分期建造。一起，有必要在启动时一炮而红，并进行继续性运营，才干招引连绵不断的出资方。本钱是把双刃剑，文旅项目开展离不开本钱，但又因文旅工业出资的均匀收回周期较长等特色，要谨防资金链断裂的风险。

  任何优异的文旅项目不能脱离出其不意的策划：绝佳的构思、高效的执行力以及使用时势热门进行宣扬，以点带面，高速扩大。合理运用“网红产品”发声，所谓“网红产品”便是表现项目品牌气质、文明、价值且能招引人的切入点，如前阵子炽热的“玻璃栈道”，就成功招引各大干流媒体，乃至央视争相报导，这样分散式的运营出售的方法是最成功的宣扬手法。