前系列文章，我们分别介绍了城市依托型、景区依托型、线路依托型文旅小镇。此篇文章，我们将聚焦于景区型文旅小镇，探索如何依托自身文化、景观资源打造综合性旅游目的地。

  奇创旅游规划经研究之后发现：景区型文旅小镇多地处长三角、京津冀或珠三角区域，有庞大消费力的客源市场，有重要的度假客源输出，目标所在经济区域车程1-3小时人群为核心客群，辐射全国客群。依托高观光价值或品牌吸引力的景点，整体产权开发，复合多元经营，打造集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的综合性景区。

  古北水镇位于北京市密云区古北口镇司马台村，距北京市区120公里，首都机场98公里，密云城区60公里，承德市区80公里。旅游客群以京津冀区域游客为主，尤其是北京本地居民，并辐射全国。

  古北水镇采取整体产权开发+多元融资开发模式，致力于打造“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。小镇总占地面积3.2平方公里，建筑面积43万平方米，总投资50亿元，于2013年开始营业。2017年，古北水镇景区实现全年接待游客275.36万人次。

  古北水镇以北方水乡文化体验及规模化品质住宿为核心引客，以体验型商业街及多元活动实现留客，衍生商务会展、地产等产业。奇创旅游规划对其产品模式归纳总结，得出其“引客+留客+衍生品”的模式特色。

  经奇创研究，古北水镇采取封闭式运营管理，“景区门票+商铺经营+地产销售“为主要盈利构成。

  ◆ 由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业团队负责打造和运营，包括中青旅和其他战略投入资金的人在内的股东均不参加古镇管理。

  ◆ 2017年，景区实现盈利收入9.79亿元，同比增长35.16%；全年累计接待游客275.36万人次，同比增长12.89%。据统计，虽然2017年古北水镇营收和接待游客数量实现双增长，但是其净利润同比下降45%，为1.14亿元。

  乌镇旅游公司享有项目的独家经营权，通过招拍挂形式获得土地，全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，大部分的店铺均为公司直营，避免景区商铺过于雷同、控制景区商业化程度。

  通过招商吸引老北京特色商铺及吸纳部分原住民对商铺进行租赁，要求一店一品，由公司统一服务培训、管理、定价。

  3. 封闭式管理：门票为重要收入来源，且控制游客数量，保证休闲度假品质。

  乌镇西栅地处浙江省嘉兴市桐乡市北端，距桐乡市13公里，距杭州、苏州均为80公里，距上海140公里。旅游客群以长三角区域游客为主，同时吸引国内外旅客。

  乌镇西栅以发展休闲度假和商务会议旅游为主，占地面积3.4平方公里，建筑25万平方米，投资约10亿，采取整体产权开发模式。

  以江南水乡文化体验及规模化品质住宿为核心引客，体验型商业街及多元活动实现留客，衍生会议会展产业。奇创旅游规划总结其“引客+留客+衍生品”产品模式如下：

  ◆ 乌镇对景区内客栈、商户精细化管理并严格统一调控，以达到可以全国复制的目的。通过精细的管理运作，有利于形成品牌。

  ◆ 西栅范围内所有商铺、房屋产权统一收购归公司所有，由公司规定业态，规范经营者，租户工资公司发放，亏欠公司补贴。

  ◆ 门票和营收的比例为4：6，营收包括住宿、会议、餐饮、娱乐等多元产品收入，近期目标是将门票收入和营收比例改善到3：7。

  2. 旅游经营性收益：旅游服务产品服务、企业会展服务、酒店、餐饮、娱乐等收入

  通过招商吸引特色商铺及吸纳部分原住民对商铺进行租赁，要求一店一品，由公司统一服务培训、管理、定价。

  3. 封闭式管理:门票为重要收入来源，且控制游客数量，保证休闲度假品质。

  以文化观光加规模化住宿产品共同构成特色吸引，同时开发体验型商业、特色活动等产品实现多元留客，并衍生商务会展、旅游地产等产品，形成综合型休闲度假景区。

  以地产收入实现资金回笼，为旅游开发提供资金保障。经营性收入最重要的包含门票、酒店及另外的收入，目前大多小镇仍以门票收入为主，并目标逐步优化收入结构，摆脱门票依赖。

  景区型小镇对于景区运营能力有一定的要求较高，开发商大多具有较丰富旅游项目开发经验；大多以封闭式运营为主。

  景区型小镇多为旅游功能较完善的复合型景区，集“观光+休闲+度假+会议”功能于一体，满足多种游客的需求，并打造有效留客产品。

  利用开发商自身资源进行引流，在景区的营销中，利用平台公司优势，有明确的目的性的开发专项市场。

  集中景区产权，酒店、餐饮和大部分店铺等由公司直营，避免景区商铺过于雷同，商业化气息太重，直营模式也保证了经营质量，提升游客体验。

  项目由富有丰富的景区整体开发经验的团队或公司整体开发，整体开发保证了景区的设计统一、风格完整和规划合理，避免产权纠纷和过度商业化。

  【项目委托方】邵武市城建国有资产投资运营有限公司、和平镇人民政府联合委托

  依托现有4A级和平古镇景区生态人文资源，用“和平·家”超级IP，以找回中国人的传家智慧为主题定位，植入业态功能，打造记忆中“家”的样子，还原一种沉浸式的体验，生活着的古镇。古镇发掘、保护、传承、创新传家本事，场景化演绎传家故事；新镇打造集水秀、文创潮物、主题客栈、特色餐饮于一体的综合旅游体。整体构建家文化传承创新体验地、文旅融合创新特色小镇标杆。

  联动武夷山，吸引长三角、华北等地区高能级消费力的客群市场；撬动研学、家庭旅游市场。

  以古镇文化观光和高品质住宿为有效引客，以文化活化、创意体现实现留客，衍生文创、会议等相关产业。

  景区型为文旅小镇专题最后一种区位分异类型。你点击下方链接，回看城市依托型、景区依托型、线路依托型文旅小镇开发要点及模式剖析。